Reforma Tributária pode encarecer condomínios

A Reforma Tributária acende um alerta para síndicos e moradores de condomínios. Com as mudanças previstas na legislação, cresce a preocupação com possíveis aumentos nas despesas e, consequentemente, na taxa condominial. Por isso, especialistas recomendam revisar contratos, reorganizar o planejamento financeiro e acompanhar as novas regras.

Segundo a contadora e especialista Cyntia Aguiar, o impacto pode ocorrer de forma indireta. Embora os condomínios, em regra, não sejam contribuintes do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), os novos tributos previstos na Lei Complementar nº 214/2025 podem afetar os custos dos serviços contratados.

Isso acontece porque empresas de portaria, limpeza, segurança e manutenção podem repassar parte dos novos custos aos clientes. Como o condomínio geralmente não tem direito a créditos desses tributos, o aumento pode chegar ao orçamento condominial e pressionar as despesas mensais.

Receitas extras exigem atenção dos síndicos

Além dos serviços contratados, os síndicos precisam observar as receitas obtidas com terceiros. A locação de espaços para antenas, o aluguel de áreas comuns e determinados serviços, como o de manobrista, podem exigir uma análise tributária específica.

De acordo com as regras mencionadas pela especialista, condomínios com receitas provenientes de terceiros superiores a 20% da arrecadação total podem passar a recolher IBS e CBS sobre essas operações, conforme as condições previstas na legislação.

Por isso, avaliar a origem das receitas e buscar orientação contábil são medidas importantes para evitar surpresas no orçamento.

Aumento das despesas preocupa o setor

O cenário econômico torna a discussão ainda mais relevante. O Brasil reúne 327 mil condomínios com CNPJ ativo, segundo o Censo Condominial 2026. Além disso, a inadimplência condominial acima de 30 dias chegou a quase 12% em 2025, conforme os dados citados no levantamento.

Nesse contexto, qualquer aumento nas despesas pode dificultar o equilíbrio financeiro dos condomínios. Os custos com portaria, limpeza, segurança e manutenção merecem atenção especial, pois representam parcelas importantes do orçamento.

Estimativas de mercado apontam possíveis aumentos de 2,10% a 6,50% nas taxas condominiais. No entanto, o impacto varia de acordo com a estrutura de cada condomínio, os serviços contratados e as condições negociadas com os fornecedores.

Transição tributária exige planejamento

A implementação da Reforma Tributária já começou. Desde janeiro de 2026, estão previstas alíquotas de teste para o IBS e a CBS, com uma transição gradual até 2033.

A emissão de documentos fiscais também faz parte das mudanças. Entretanto, é importante diferenciar a obrigação de emitir nota fiscal da obrigação de recolher tributos. Como explica Cyntia Aguiar, a emissão do documento, por si só, não significa aumento da carga tributária.

“A Reforma Tributária não é um problema distante e também não é motivo para pânico. O síndico que se antecipa, revisa contratos e ajusta o orçamento agora evita ter de fazer um rateio de emergência depois. Informação e planejamento são a melhor proteção do morador”, afirma a especialista.

Como reduzir os impactos da Reforma Tributária

Para enfrentar as mudanças, Cyntia recomenda que os síndicos adotem medidas preventivas. O primeiro passo é mapear os contratos com todos os prestadores de serviços.

Em seguida, é importante realizar uma auditoria contratual para identificar cláusulas de reajuste e de repasse de tributos. A análise merece atenção especial nos contratos de longo prazo, que podem exigir renegociação.

O planejamento financeiro também deve considerar diferentes cenários de custos. Dessa forma, o condomínio pode se preparar para eventuais aumentos sem comprometer o pagamento das despesas essenciais.

Os moradores também têm um papel importante nesse processo. Solicitar a previsão orçamentária, acompanhar as contas e participar das assembleias permite compreender os gastos e discutir eventuais mudanças na taxa condominial.

Com informação, organização e acompanhamento das novas regras, síndicos e moradores podem tomar decisões mais seguras e reduzir o risco de desequilíbrio financeiro.

Sobre Cyntia Aguiar

Cyntia Aguiar é especialista em Contabilidade Consultiva, BPO Financeiro, Gestão Tributária e reestruturação operacional de pequenas, médias e grandes empresas. Com mais de 30 anos de experiência na área, defende a atuação do contador como parceiro de negócios e conselheiro estratégico, para além das atividades contábeis tradicionais e burocráticas.