Proposta da Lei de Uso e Ocupação do Solo, que regulamenta e dá diretrizes sobre as construções no Município, tomará como referência a segunda etapa do VLT – Veículo Leve sobre Trilhos para revitalização de bairros hoje degradados.
Além disso, pretende buscar uma transição mais harmônica entre o porto e a Cidade com a criação de faixas e corredores de amortecimento.
Outro objetivo é apresentar novas alternativas para aproximar moradores dos seus respectivos locais de trabalho.
Assim, surge a possibilidade de abertura de pequenos negócios (com até 300 m2) em vias especiais.
A proposta tem entre os pontos centrais um fato novo.
Entre eles, a portaria do Comando da Aeronáutica.
Em 2015, o órgão aprovou o Plano de Zona de Proteção à Navegação Aérea para o aeródromo (e possível aeroporto) da Base Aérea de Santos, em Guarujá.
Assim, a minuta está disponível no site da Prefeitura (www.santos.sp.gov.br) e será objeto de discussão até o final do mês pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano antes do envio à Câmara,
Desde que ela passou a vigorar, nenhum novo pedido para lançamento de edifícios deu entrada na Secretaria de Desenvolvimento Urbano.
Isso porque a medida é um sério limitador ao setor da construção civil.
O setor já enfrenta dificuldades em razão da queda nos financiamentos e linhas de crédito aos consumidores.
Não bastasse, existe a elevada taxa de desemprego.
Como resultado, há a diminuição clara no total de lançamentos.
A resolução da Aeronáutica limita edificações a até 45 metros de altura em futuros edifícios que estejam a um raio de 4 quilômetros.
Antes, a limitação era de 75 metros.
Uma redução de 40%, o que daria, na prática, 10 andares a menos de capacidade.
Como resultado, imóveis mais baixos representam menos oferta e aumento do valor do metro quadrado.
Portaria da Aeronáutica limita edificações acima de 45 metros que fiquem a até quatro quilômetros de distância da Base Aérea de Santos. Medida irá limitar ainda mais a construção civil na Cidade. Foto: Rom Santa Rosa
Bairros atingidos
A resolução da Aeronáutica afeta 27% da área plana insular de Santos, atingindo a totalidade de bairros como Centro, Valongo, Paquetá, Vila Mathias, Macuco, Encruzilhada, Estuário e parte de outros vizinhos.
Na prática, tais bairros só poderão receber novos prédios com até 12 andares, no máximo.
Outros, como Ponta da Praia, Embaré, Aparecida, Boqueirão, Gonzaga, Campo Grande, Vila Belmiro entram na fase de transição.
Assim, nestes bairros as edificações poderão ter entre 45 a 120 metros, com o tamanho se ampliando a medida que se distanciam da Base Aérea.
Os prédios novos mais elevados da Cidade tem, em média, 100 metros de altura.
Assim, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano (Sedurb) tem o desafio de conciliar as condições para revitalizar áreas hoje degradadas.
Sem esquecer das restrições impostas pela Aeronáutica.
“O VLT vai ser um indutor importante”, acredita o secretário-adjunto da pasta, arquiteto Glaucus Farinello.
Uma das novidades da proposta é a implantação das Zonas Especiais de Renovação Urbana (Zeru),
Assim, elas contemplam bairros como Valongo, Paquetá e Jabaquara.
Em síntese, este último por ter diversos terrenos da União cedidos para a iniciativa privada – ou ainda vagos – cuja devolução está sendo requisitada.
“Queremos já nos adequar para uma eventual cessão de áreas ao Município”, adianta.
Região do Mercado passará por processo de revitalização com a chegada da linha do VLT, cujas obras devem iniciar no segundo semestre. Foto: Nando Santos
Revitalização
Bairros que necessitam de revitalização, como Paquetá, Valongo, Vila Nova e Vila Mathias, por exemplo, foram classificados como ZC (Zona Central) I e II.
São áreas que o Poder Público quer valorizar a construção de novas moradias para classes populares.
Para tanto, o Coeficiente de Aproveitamento (CA) será de 85% a 60% até quatro pavimentos e 50% acima deste total.
A ideia da Sedurb é que isso compense a perda de metragem decorrente da resolução da Aeronáutica nestes locais.
O CA é o número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de m2 que pode ser construída, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
Se um terreno tem mil m2 e CA 5 ele pode atingir 5 mil m2.
Para esta região, a proposta prevê prédios mais baixos e largos, com possibilidade de edifícios sem garagem e com lojas no térreo.
“Com transporte público de qualidade em razão da chegada do VLT isso será facilitado”, crê Farinello .
Em razão das limitações previstas em portaria da Aeronáutica, bairros como Vila Nova e Paquetá só poderão ter prédios com até 45 metros de altura, longe das torres construídas na Rua Silva Jardim. Foto: Nando Santos
Timidez
Presidente da Assecob – Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista, Gustavo Zagatto Fernandez, classifica a proposta como ‘tímida’.
“Quanto mais restrições houver, maior será o custo em razão do valor elevado do solo e das fundações na Cidade”, salienta.
Ele enumera que para incentivar qualquer empresário a investir há a necessidade de se realizar uma ampla reformulação urbanística.
Além disso, incentivo a novos negócios no entorno (como comércio) e transporte público de qualidade.
Cita o exemplo do Valongo, que ganhou a torre da Petrobras, um hotel e um prédio comercial nos últimos anos, dando um novo status ao bairro.
No entanto, não foi acompanhado por investimentos urbanísticos.
Zagatto destaca que nenhum empresário vai apostar em projetos com risco de insucesso.
“Não existe mercado de subsídio para atender esta demanda”, enfatiza.
Por isso, quanto aos incentivos previstos na proposta da Sedurb, ele é categórico.
Em síntese, as eventuais compensações das limitações nos bairros afetados pela resolução da Aeronáutica “irão manter, no mínimo, o mercado estável”.
Ele salienta que cidades como São Vicente e Praia Grande são menos restritivas em comparação a Santos.
Assim, muitos empresários optam em construir nelas para atender a demanda por habitações econômicas.