Há dois anos a quota mensal do meu condomínio deixou de ser rateada em igualdade e passou a ser calculada com base na metragem de cada unidade. Esse critério é correto?
Paulo Alberto – Vila Belmiro – Santos
Prezado Paulo,
Se tal medida foi tomada em assembleia dos condôminos, esclareço que a mesma é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal.
Já o critério do rateio pela fração ideal é a forma universal de rateio de qualquer despesa em qualquer condomínio.
O fato do rateio igualitário das despesas condominiais ser uma possibilidade legalmente instituída, não constrói, nenhum silogismo que resulte na ilegalidade da cobrança de condomínio de acordo com a fração ideal de cada unidade.
A legalidade do rateio das despesas condominiais proporcionalmente às frações ideais de cada unidade é prevista na legislação. Propugnar a ilegalidade de tal critério, à míngua de uma alteração legislativa, seria insinuar a inconstitucionalidade de dispositivos vigentes, tese que, contudo, não encontra arrimo no atual ordenamento jurídico e não corroborada pela jurisprudência de nossos tribunais, ao menos até a presente data.
Por esse motivo, salvo casos excepcionais, não se vislumbra o enriquecimento sem causa dos proprietários das unidades menores em detrimento dos proprietários das unidades maiores nos condomínios onde o rateio de despesas é feito de acordo com a fração ideal. Aliás, a divisão das despesas por fração ideal é critério largamente utilizado nos ordenamentos de outros países.
Assim sendo, é certo que a assembleia condominial, respeitado o quórum necessário, é livre para estabelecer tanto a fração ideal como o rateio igualitário (ou ainda outro) como critério de divisão de despesas comuns, vedado, contudo, o enriquecimento sem causa, cuja ocorrência deverá ser identificada “caso a caso” e não em abstrato.
Em todos os casos, deve-se privilegiar a segurança jurídica, preservando, tanto quanto possível, o regime de rateio previsto quando da instituição do condomínio, que só poderá ser alterado mediante convincente motivação e com especial atenção para a equalização dos interesses daqueles condôminos que suportarão os prejuízos advindos com a modificação da convenção original.
Fonte: jus navegandi – www.jus.com.br