Segundo dados do Censo de 2022 do Instituto Brasileiro de Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) 171,3 milhões de pessoas residem em 59,6 milhões de casas. E também houve o crescimento da proporção de pessoas morando em apartamentos, saindo de 8,5% em 2010 para 12,5% em 2022. Contudo, apesar de haver uma urbanização horizontal, o processo de verticalização nos centros urbanos está se tornando cada vez mais comum.
Mercado imobiliário
De acordo com o estudo relativo ao mês de junho deste ano do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP), com 62 imobiliárias das cidades de Bertioga, Cubatão, Guarujá, Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe, Praia Grande, Santos e São Vicente revela que as vendas de casas representaram 17% do total e de apartamentos, 83%. Além disso, as locações de casas representaram 40% e apartamentos, 60%.
Santos
Para ter noção, Santos é o município mais verticalizado do País, em termos proporcionais, onde cerca de 2/3 da população reside em apartamentos. Além disso, em apenas três cidades no Brasil há predomínio de apartamentos em relação a outros tipos de moradias. Além de Santos, Balneário Camboriú (SC) e São Caetano do Sul (SP) completam a lista.
Santos só ampliou a tendência já registrada no censo anterior. Aliás, no Censo de 2010, era o único da lista que tinha a maioria da população morando em apartamentos (57,8% na ocasião). Esse percentual passou para 63,4% em 2022.
Identidade
Segundo o arquiteto e urbanista José Marques Carriço, Santos é uma cidade que se verticaliza desde da década de 1940. E já criou uma identidade de verticalização, mas não é uma verticalização homogeneamente distribuída. Por exemplo, a Zona Noroeste é muito menos vertical que a Zona Leste, e os morros só têm verticalização do lado na Nova Cintra, junto à lagoa. “Então a verticalização é muito concentrada no Centro, que se verticalizou no mesmo tempo da praia. E nos bairros da orla e que a partir da década de 90 começaram a se expandir para os bairros intermediários e assim vai criando uma identidade que as pessoas se reconhecem nele ou não”.
Entradas e saídas
Sobre os principais aspectos arquitetônicos que devem ser considerados ao projetar edifícios verticais para garantir funcionalidade e conforto, ele cita que para o pedestre que caminha na calçada, ter um número grande de entradas e saídas de veículos no empreendimento pode criar um ruído e conflito entre a circulação de veículos que acessam o empreendimento com a circulação de pedestres, ciclistas e transporte coletivo.
“Não há forma do governo municipal resolver isso, porque tudo tem um limite. Desapropriar e alargar rua tem um custo pesadíssimo de obras civis, então acho que a gente precisa transitar para um modelo que os edifícios tenham menos vagas de garagens e que a sociedade ande mais de bicicleta, a pé, e transporte coletivo. Aliás, deve-se melhorando a qualidade do transporte coletivo e ampliar a rede de ciclovias, criando ciclofaixas que praticamente não existe em Santos. São as faixas demarcadas para bicicletas, garantindo a segurança de quem quer usá-las”.
Sustentabilidade
Em relação a questão da sustentabilidade em projetos de alta verticalização, Marques aborda que hoje deve-se ter uma política mais justa em Santos para trocar permissão por aumento da área construída dos empreendimentos por dispositivos verdes e inteligentes que produzam benefícios para sociedade não só para o incorporador.
“Eu acho que as estratégias passam por uma mudança da legislação urbanística e também por mudança de visão do próprio mercado imobiliário. Precisa pensar no futuro da cidade e não criar só empreendimentos que são bacanas internamente, mas que dialoguem com espaço urbano, que se integrem com qualidade. Acho que a chave está nisso”.
Problemas
Além disso, com a verticalização, os problemas se mostram presentes aos vizinhos. Segundo o síndico de um edifício residencial no bairro do Boqueirão, em Santos, que preferiu não se identificar, no terreno ao lado do imóvel foi feita uma fundação e ela mexeu no lençol freático e na camada do solo afetando a vibração no entorno atingindo os imóveis vizinhos, o que provocou rachaduras.
“Parte do muro ficou danificada. É como se fosse uma onda, onde é mais perto, ele sente mais, mas a onda vai vindo, uma onda sonora vai se propagando. E quanto mais se afasta mais abre seu leque atingindo o terreno do condomínio”.
O problema foi de tubulão (fundação para suportar cargas elevadas nas obras), mas não nas vibrações, “Houve o abalo quando eles colocam o tubulão. Para onde ele vai, a água sai e então a água vai para algum lugar e a vibração dela mexe com o solo. Então atinge por isso”.
O síndico conta que a construtora realizou o laudo dos terrenos vizinhos antes de iniciar a obra. Como o dele era o próximo, eles não eram obrigados a fazer. No entanto, os impactos ocorreram.
Assim, o prédio entrou com um processo contra a construtora, onde ocorreu uma perícia prévia por um perito contratado pelo condomínio. “Entramos judicialmente com esse laudo, o juiz pediu um perito técnico dele e nos deu parecer favorável dizendo que realmente a construção desse edifício atingiu o condomínio. Assim, houve a indenização e eles pagaram”.
Entorno
O urbanista Carriço menciona que quando estava trabalhando na Prefeitura de Santos estavam sendo discutidos instrumentos para incentivar a produção de edifícios com o térreo livre e sem tantas entradas e saídas de veículos e com áreas privadas livres de uso público, como eram na década de 1960.
“Nós não tínhamos muro no alinhamento do lote. Nos empreendimentos verticais em Santos, depois que esses muros e grades foram colocados, temos um ou outro empreendimento novo com essa característica de integração da frente do lote com o espaço público, alargando a calçada ou criando passagens entre quadras”.
Inclusive, uma coisa que está na própria legislação municipal é o plano de passagem de pedestres e ciclistas e esses são os desafios de tornar essas estratégias conhecidas
“E fazer os incorporadores entenderem que não necessariamente a oferta nesse dispositivo do térreo vai afetar a lucratividade dos empreendimentos”.
Prefeitura de Santos
De acordo com a Prefeitura, cidades bem planejadas são melhores para se viver. Especialistas no assunto concordam que a verticalização é um processo sem volta e traz benefícios, mas exige planejamento. A arquiteta e urbanista Luciana Castro, do Deconte da Prefeitura de Santos (Departamento de Controle do Uso e Ocupação do Solo e Segurança de Edificações) explica que entre as vantagens da verticalização estão a concentração de investimentos do poder público; mais qualidade de vida e acesso à infraestrutura, melhor acesso da população a serviços públicos, escolas, hospitais, comércio; controle da expansão urbana para áreas periféricas e preservação de áreas verdes no entorno das cidades.
E ainda valorização e melhor aproveitamento do solo urbano; melhoria da mobilidade urbana, com pessoas morando perto do local de trabalho e estudo; e divisão de custos entre os moradores (manutenção, reparos, equipamentos de esporte e lazer têm seus custos divididos entre os vizinhos quando se mora em um edifício).
A participação da Prefeitura no planejamento das construções em Santos se dá por meio da análise dos projetos e pela Comaiv.
Desse modo, comissão que analisa o impacto dos grandes empreendimentos na Cidade e determina regras para sua viabilização. A Secretaria de Obras e Edificações (Seobe) analisa os projetos de acordo com o que determina o Código de Edificações do Município, a Lei de Uso e Ocupação do Solo, demais legislações municipais, estaduais e federais, além das normas da ABNT, quanto à acessibilidade e outros itens.
Meio Ambiente
Com relação ao Meio Ambiente, o projeto é encaminhado para a Secretaria de Meio Ambiente. Já no que diz respeito ao Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), os projetos devem ter encaminhamento a Comissão Municipal de Análise de Impacto de Vizinhança (Comaiv) para análise, aprovação e eventuais compensações.
Dessa forma, neste ano, foram criados dois parques: o Parque dos Mangues e o Parque dos Morros. Juntos, eles somam mais de 500 mil m2. Além disso, ocorreram recuperações de áreas degradadas em morros, com cerca de 8 mil plantios ao longo dos últimos 3 anos.
Por fim, está em andamento projeto de adaptação climática no Monte Serrat, com apoio do Governo da Alemanha e aplicação de Soluções Baseadas na Natureza, como replantio, proteção de nascentes, captação de água de chuva, pisos permeáveis, entre outras ações.
Sabesp
A Sabesp informa que investe de forma contínua no sistema integrado de abastecimento de água da Baixada Santista (que atende ao município de Santos). Desse modo, seja para ampliação ou para ações preventivas de planejamento, buscando acompanhar o crescimento das cidades e seus novos empreendimentos.
Portanto, a Companhia ressalta que, para liberação das obras, por parte da Prefeitura, as construtoras precisam apresentar as estimativas do consumo de água e produção de esgoto para que a Sabesp dê as diretrizes necessárias com o objetivo de manter a eficiência da infraestrutura de saneamento.
Trânsito
Segundo o presidente da CET-Santos, Antônio Carlos Silva Gonçalve, a diminuição de vagas nas ruas é uma tendência independente da verticalização, porque por exemplo, 67% das ruas de Santos têm, no máximo, 6 metros de largura. Sendo assim, 21% das ruas têm entre 6 metros e 8 metros de largura e 12% entre 8 metros e 11 metros de largura. “A maioria das ruas tem menos de 6 metros, com isso, você tem uma verticalização muito forte e um fluxo de veículos aumentado, o que isso começa a dificultar? O estacionamento na rua, porque uma vaga de estacionamento pega 2 metros de largura, se você tem 6, sobram 4 e com isso, você já não para nos dois lados da rua”.
A tendência é que haja proibição ao longo dos anos o estacionamento em grandes avenidas, o que já ocorre em horários de pico, como na Ana Costa e Conselheiro Nébias. Pela manhã, o pico é no sentido Centro e à tarde sentido Praia. O mesmo vale para os canais.
Ônibus e VLT
Ele ainda menciona se com a expansão dos prédios, pode haver um aumento na frota de transporte público?
“O que vai haver não é nem em virtude dos prédios, é em virtude do VLT, porque o VLT está andando na região intermediária do município, agora vai para região central. Com isso, ele está fazendo transporte na região intermediária que seria Francisco Glicério e Afonso Pena e começa a ir para região central que é um dos pontos de destino muito almejado pela população por causa de empregos. O que vai ocorrer? Você vai ter uma mudança nos sistemas das linhas, porque você vai ter uma integração maior de ônibus com VLT e a obra do VLT, ela vai proporcionar uma diminuição no número da quantidade de ônibus, isso significa que vai ter menos oferta de transporte? Não, a frequência do VLT é maior que do ônibus, o VLT a cada 5 e 10 min está passando na estação”.
Integração
Desse modo, Gonçalves aborda que o ônibus vai ter que conciliar com VLT, porque o ônibus tem que passar antes para alimentar o sistema e quem quiser sair do ônibus entrar no VLT, para não ficar esperando muito tempo. Sendo assim, o grande desafio agora é a integração do ônibus com VLT para que você tenha mais agilidade no sistema de transporte.
Isso porque ele exemplifica os fatores que levam o passageiro a migrar para o transporte coletivo. A primeira é segurança, no sistema de transporte não tem a bilhetagem, ela funciona através de cartão. Antigamente, antes da bilhetagem, você tinha uma medida de 30 assaltos por mês em ônibus municipais, hoje essa média caiu muito, não chega em 5 assaltos por mês. Outra questão é o conforto, ele quer que o veículo coletivo proporcione o conforto, os ônibus municipais tem ar condicionado e wi-fi, e o VLT também tem isso.
Corredor exclusivo
“Outra coisa é a pontualidade do sistema, nesse fator que está o grande desafio de Santos no transporte, como as ruas são muito estreitas, você não consegue garantir corredor exclusivo de ônibus, não tem como, você colocar corredor exclusivo de ônibus em um canal, porque no Centro vai passar ônibus, ali não vai passar mais ninguém e um carro de cada vez, imagina o transtorno que isso acontece? Com o VLT não acontece isso, porque a linha é só para ele, assim é possível garantir o sistema, então você precisa ter ônibus que alimente o VLT com frequência. A partir disso, você muda o sistema de circulação dos ônibus, esse assunto já está sendo tratado com a EMTU e própria CET, para que a gente no início do ano que vem, quando o VLT estiver operando em viagens comercias, seja feito e implantado também”.
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