Ao longo da última semana, foram realizadas as audiências públicas para discussões sobre os projetos do Plano Diretor de Santos e das Leis de Uso e Ocupação do Solo das áreas insular e continental da Cidade, organizadas pela Prefeitura e pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU).

Segundo o secretário de Planejamento de Santos, Bechara Abdalla Pestana Neves, os encontros tiveram por objetivo finalizar as discussões sobre os conceitos propostos durante as reuniões do CMDU, realizadas desde novembro de 2008. "Foram, ao todo, 51 assembléias onde expusemos os planos e estudos para membros do conselho e munícipes participantes. Com as reuniões, fomos recebendo propostas e idéias que foram sendo incluídas, na medida do viável, dentro do projeto", explica.

O próximo passo é elaborar um plano final, que será alvo de debate em uma última assembléia no CMDU para, em seguida, ter seu texto encaminhado à Câmara Municipal para análise e aprovação. A expectativa, conforme o secretário de Planejamento, é que até o final de setembro o projeto esteja no Legislativo. "Queremos finalizar essas discussões até o final do ano. É a nossa meta", define Pestana Neves.

A última aprovação oficial do Plano Diretor se deu em 1998, e a previsão inicial era de que, conforme o Estatuto das Cidades, a nova discussão fosse concluísse em 2008. De acordo o secretário, porém, não há atraso. Segundo ele, em 2001, houve uma primeira adaptação, com a inclusão de artigos previstos no recém-criado Estatuto das Cidades.

Dessa forma, nova atualização estaria legalmente prevista para 2011, cumprindo a exigência do Estatuto de que o Plano fosse verificado a cada dez anos. "A opção em tentar promover as discussões com alguma antecipação a 2011 se deu pela aproximação da expectativa de crescimento da região, apontada como a bola da vez pelos especialistas”, justifica o secretário.

Expulsão?
Dentre as discussões, as referentes à Lei de Uso e Ocupação do Solo são as mais delicadas, pelo surgimento tido como quase desenfreado de novos empreendimentos, o chamado boom imobiliário. Os principais pontos atendem pelo cada vez menor espaço físico disponível para construções na Cidade; uma possível vinda de moradores de outras regiões do Estado e mesmo do País, atraídos pelas perspectivas de investimento no pré-sal; um acúmulo ainda maior de veículos nas vias municipais; e o aumento no custo dos imóveis, com possíveis consequências na movimentação de moradores, que tenderiam a deixar as proximidades da orla e ir em direção ao Centro, ou mesmo para outras cidades da Baixada Santista, como as limítrofes São Vicente, Praia Grande e Guarujá.

Um exemplo desses desagradados é a aposentada Sueli de Amorim, que atualmente reside de aluguel no Gonzaga, em Santos. Segundo ela, já é impossível pensar em comprar um apartamento, à vista ou por financiamento, na mesma região. "Hoje um apartamento de um quarto que custava R$ 80 mil custa de R$ 140 a 150 mil. Se antes ainda dava para pensar em comprar algo, hoje não dá para sair do aluguel, que já é extremamente caro. Até dá, mas porque eu iria querer sair daqui?", indaga.

Esta última questão ainda é vista com certa polêmica e teve amplo debate ao longo das assembléias já realizadas. Até janeiro, a Cidade tinha mais de 155 mil lançamentos imobiliários registrados nos carnês do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).

Considerando uma população de aproximadamente 420 mil habitantes no Município, trata-se de cerca de um lançamento para cada três santistas – o equivalente a uma família por imóvel. A polêmica, porém, atende pelos custos elevados dos locais, que aos olhos dos mais críticos, causa uma "expulsão" dos moradores de uma área para outra considerada menos nobre na Cidade, com consequências na qualidade de vida. Custos esses visíveis no preço atual do metro quadrado em Santos, avaliado, em média, em R$ 4 mil, levando pessoas a pesquisar custos em outras localidades.

Olhar metropolitano
A teoria da "expulsão" é, porém, rechaçada pelo secretário de Planejamento e também pelo presidente da Associação dos Empresários da Construção Civil da Baixada Santista (Assecob), Renato Monteiro. Para ele, uma eventual ida para bairros de zonas intermediárias e mesmo a outras cidades não significa perda de qualidade, mas a possibilidade de transformação dessas regiões, em um pensamento que classifica como metropolitano.

"Acredito que o santista precisa perder um pouco o bairrismo e o medo. É preciso passar a considerar Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá e Cubatão como uma coisa só. A distância não é tão grande e hoje já há trabalhos como o da Sabesp (Onda Limpa), que visam dar uma totalidade de alcance às redes de água e esgoto na Baixada. É importante que a sociedade acostume-se a viver em outras áreas", avalia.

Monteiro defende que uma das principais discussões, mesmo não diretamente relacionada com a questão imobiliária, mas referente à qualidade de vida, deveria ser sobre um melhor transporte coletivo metropolitano.

"Não sei se o VLT (Veículo Leve Sobre Trilhos) ou outro meio seria a solução. O que penso é que com um melhor transporte, mais rápido e confortável, transitar do Centro à orla, ou de São Vicente e Praia Grande a Santos não seria problema. Influenciaria na perda dessa preocupação de mudar ou não para perto ou longe da praia", aponta.

Pestana Neves, por sua vez, considera um erro afirmar que Santos conta apenas com obras de alto padrão. “A Cidade tem também construções de médio padrão em números bem próximos às de maior padrão, e se você considerar ainda as obras da Cohab, as de baixo padrão passam a ser as de maior número”, afirma.

“Além disso, estamos com um plano que visa atrair empreendimentos para as áreas do Centro expandido, próximo ao comércio. Trabalhar próximo de onde se reside é melhor e menos estressante”, complementa, afirmando que o próximo objeto de discussão, a ser iniciado após a conclusão do Plano Diretor, será o Plano de Mobilidade Urbana: “O objetivo é mitigar os impactos do trânsito e facilitar a locomoção pela Cidade, o que terá influência direta na questão da localização”.

O secretário explica, também, que o Município está se preparando para que a prosperidade seja voltada aos moradores da região. “A chegada de cursos como os de especializações em petróleo e gás é para que o santista esteja preparado para ser a mão-de-obra dessas tecnologias, mantenha sua qualidade de vida e fortaleça a Baixada Santista como um todo, independente do local onde resida, desenvolvendo outras áreas”, completa.

Custos
Apesar disso, o presidente da Assecob não descarta que o custo em algumas áreas da Cidade possa ter alguma alteração – especificamente as ruas com até 14 metros de comprimento, equivalentes a 53% das vias de Santos, que serão afetadas com a redução do potencial construtivo. “O preço é afetado porque se reduz o espaço. Se você podia construir 10 unidades e agora só pode oito, há a lei da oferta e procura. A tendência natural é que o preço suba”, admite.

Ainda assim, Monteiro considera prematuro prever grandes elevações nos custos com imóveis em Santos. Segundo ele, tudo dependerá de como o mercado vai reagir nos próximos anos, quando começarão a ser sentidos os efeitos - ou não - do crescimento.

Por enquanto, em sua visão, a resposta sinaliza ser desnecessário qualquer aumento. “Se está vendendo, não há o porquê de aumentar o preço. Mas ainda é cedo. Não podemos esquecer que a Cidade ficou estagnada por muito tempo, e o nosso crescimento só começou há quatro anos. Para o setor imobiliário, isso é pouco, pois é o tempo de se erguer um prédio. É preciso ter calma”, considera.