A reforma tributária brasileira, apresentada como avanço modernizador, trouxe uma mudança profunda no tratamento fiscal dos aluguéis.
O que era uma renda complementar para milhões de famílias – especialmente da classe média – passa a ser tributado como mercadoria comum.
A decisão revela uma incompreensão básica sobre o papel que o imóvel alugado desempenha na vida dos brasileiros
Durante décadas, o aluguel funcionou como mecanismo de poupança.
Famílias que não tinham acesso a investimentos sofisticados ou que desconfiavam da instabilidade financeira do país encontravam no imóvel uma forma segura de acumular patrimônio.
Um apartamento comprado gerava renda mensal estável, proteção contra a inflação e, principalmente, uma aposentadoria complementar para quem não contava com previdência privada.
A lógica era simples: o imóvel já foi tributado quando construído e vendido; o aluguel remunera o capital investido.
A nova legislação insere a receita de locação no conceito de “operação onerosa”, sujeitando-a à CBS e ao IBS.
Embora existam redutores e regimes simplificados, a estrutura conceitual permanece: o aluguel é tratado como se fosse circulação de mercadoria ou prestação de serviço típica. Há um erro fundamental nessa equiparação.
O aluguel não agrega valor no sentido econômico do termo. Não há transformação de insumos, não há cadeia produtiva complexa, não há estoques ou depreciação industrial.
O proprietário oferece o uso de um bem que já existe, que já foi integralmente tributado em sua construção e comercialização.
A renda do aluguel serve para remunerar o capital investido, cobrir manutenção, pagar IPTU e compensar os riscos da propriedade. Aplicar a lógica do IVA – com créditos de insumos e apuração complexa – a uma atividade que não possui cadeia de insumos relevantes é forçar uma realidade econômica em um molde tributário inadequado.
O impacto recai sobre quem menos tem condições de absorvê-lo. O pequeno proprietário pessoa física não possui estrutura empresarial para compensar créditos tributários.
Não há insumos a creditar, não há complexidade contábil a justificar o regime.
A tributação torna-se um peso direto sobre a receita, reduzindo a renda disponível de aposentados, viúvas e famílias que contavam com o aluguel para complementar orçamentos já apertados.
O mercado imobiliário brasileiro sempre teve características específicas. A incorporação, a construção e a locação formam um setor que gera empregos, movimenta a economia real e atende a uma necessidade social básica: a habitação.
O modelo tributário anterior, embora distante do conceito puro de IVA, funcionava. Permitiu o crescimento do setor, a expansão do crédito imobiliário e o acesso à moradia para milhões de famílias.
A pergunta que se impõe é simples: por que alterar um sistema que atendia às especificidades do setor?
A busca por uniformidade tributária não pode ignorar que diferentes atividades econômicas possuem dinâmicas distintas.
O que funciona para a indústria de transformação pode ser inadequado para o mercado de locações residenciais.
A reforma tributária tinha como objetivo simplificar e modernizar. No caso dos aluguéis, criou complexidade onde não havia necessidade, tributou renda que já era pouco remunerada e ignorou o papel social do imóvel como reserva de valor para famílias de baixa renda.
O resultado será menor renda disponível para quem mais precisa, possível desestímulo à oferta de imóveis para locação e maior informalidade.
Legislação tributária deve considerar os efeitos concretos sobre a vida das pessoas.
Neste caso, a teoria do IVA prevaleceu sobre a prática de milhões de brasileiros que construíram seu futuro com a renda do aluguel.
Marcos Cintra é doutor em Economia por Harvard e professor titular da Fundação Getúlio Vargas. Foi Vereador, Deputado Federal, Secretário Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia, Presidente da Financiadora de Estudos e Projetos (FINEP), Secretário do Planejamento do Município de São Paulo, Secretário de Finanças do Município de São Bernardo do Campo, Secretário do Desenvolvimento Econômico e Trabalho do Município de São Paulo e Subsecretário de Ciência, Tecnologia e Inovação do Estado de São Paulo.
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